تقديرات الحاجة السكنية للفترة
ما بين 2002-2010
وآليات الاستجابة للشريحة المستهدفة
المملكة الأردنية الهاشمية
المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري
إدارة السياسات الإسكانية
تقديرات الحاجة السكنية للفترة
ما بين 2002-2010
وآليات الاستجابة للشريحة المستهدفة
كانون أول 2005
مقدمـــة
تعرف الحاجة السكنية بأنها عدد الوحدات السكنية التقليدية أو غيرها من الوحدات السكنية الملائمة التي يجب تشييدها أو المحافظة عليها لضمان بقاء الوضع الإسكاني في المستوى المطلوب خلال فترة زمنية محددة. وهي تعكس حاجة المواطن للمسكن الصحي الملائم بغض النظر عن القدرة على دفع نفقات هذا المسكن. وتختلف الحاجة السكنية عن مصطلح الطلب على المساكن الذي يعبر عنه برغبة مدعمة بالمقدرة المالية لتلبية الحاجة السكنية.
ينظر الاقتصاديون إلى الطلب الفعلي على انه مقياسا غير جيد للحاجة السكنية الإجمالية وانه لا يقيس مجمل الطلب المحتمل على المساكن والذي يمكن أن يؤثر على سوق الإسكان فيما لو دعمت الحاجة السكنية بالمقدرة الشرائية.
تعتبر تقديرات الحاجة السكنية والاستثمارات اللازمة لتلبيتها واحدة من أهم المعطيات الواجب توفرها لإعداد الخطط والاستراتيجيات المتعلقة بالإسكان ولوضع البرامج والمشاريع الاستثمارية اللازمة لتنفيذها، كما إنها ضرورية لتحديد حجم الفجوة بين الحاجة السكنية والطلب الفعلي وبين الطلب والعرض الإسكاني. وهي أيضا ضرورية في تقدير حجم الدعم اللازم توفره للفئات المتدنية الدخل للحصول على المسكن الذي يحقق الحد الأدنى من المتطلبات الضرورية للحياة.
أعدت تقديرات الحاجة السكنية للمملكة بشكل علمي عام 1986 ضمن فعاليات إعداد الاستراتيجية الوطنية للإسكان باستخدام نموذج رياضي صمم لإعداد تقديرات الحاجة السكنية والاستثمارات اللازمة لها والدعم المترتب على تلبيتها، حيث يقوم هذا النموذج بأجراء هذه الحسابات بالاعتماد على المدخلات اللازمة لذلك والمتمثلة في النمو السكاني وتكوين الأسر الجديدة، والمخزون السكني، ودخول الأسر، بالإضافة إلى المعايير والكلف الخاصة بالوحدات السكنية. حيث اعتمدت تقديرات الحاجة السكنية آنذاك في رسم السياسات التي تبنتها الاستراتيجية.
وتم بعد ذلك إعادة تقدير الحاجة السكنية للخطط التنموية المتعاقبة بسبب التغيرات الديموغرافية والاجتماعية الاقتصادية التي شهدتها المملكة والتي انعكست أثارها على الحاجة السكنية. حيث يتم
اعتماد نتائج التعدادات العامة للسكان والمساكن التي تجريها دائرة الإحصاءات العامة في تحديث المتغيرات المختلفة التي تدخل في حساب الحاجة السكنية.
1: المنهجية والنتائج :
1: تضم تقديراتنا للحاجة السكنية على الحاجة الناتجة عن :
· النمو السكاني وتشكيل الأسر.
· الحاجة الناتجة عن تخيف معدلات الأشغال في المساكن التي يزيد معدل الأشغال فيها عن (2.5) فرد/غرفة.
· الحاجة عن استبدال المساكن الهامشية.
· الحاجة الناتجة عن التآكل السنوي للمساكن المقبولة
وسنتناول عرضا للمنهجية والنتائج لكل عنصر من العناصر السابقة على النحو التالي
أ: الحاجة السكنية الناتجة عن النمو السكاني وتشكيل الأسر.
تم اعتماد تقدير دائرة الإحصاءات العامة لعدد السكان في المملكة عام 2001 والبالغ(5182) الف نسمة وتوقعات الدائرة لمعدلات النمو السكاني وحجم الأسرة كما يبينها الجدول التالي
جدول (1) توقعات معدل النمو السكاني ومعدل حجم الأسرة في المملكة للفترة 2002-2010
الفترة
|
معدل النمو السكاني
|
معدل حجم الأسرة
|
2002-2005
|
2.7
|
5.8
|
2006-2007
|
2.6
|
5.5
|
2008-2010
|
2.5
|
5.4
|
وذلك لإعداد التقديرات السكانية للمملكة حسب المحافظات بالاستعانة بالمعادلة التالية :
T2=T1*ert
T2=عدد السكان لسنة التقدير, T1= , عدد السكان لسنة الاساسr =معدل النمو السكاني , t =الفترة الزمنية
ومن خلال احتساب الزيادة السنوية للسكان وقسمتها على معدل حجم الأسرة تم تقدير حجم الحاجة السكنية الناتجة عن النمو السكاني وبافتراض مسكن لكل أسرة جديدة.
والجدول التالي يبين خلاصة هذه التقديرات.
جدول (2) تقديرات الحاجة من المساكن نتيجة النمو السكاني للفترة 2002-2010
عدد السكان المقدر
|
الزيادة في عدد السكان
|
الحاجة من المساكن نتيجة النمو السكاني
| |
2002
|
5323820
|
141820
|
24451
|
2003
|
5469521
|
145701
|
25120
|
2004
|
5619210
|
149689
|
25808
|
2005
|
5772995
|
153785
|
26515
|
2006
|
5925061
|
152066
|
27648
|
2007
|
6081133
|
156072
|
28377
|
2008
|
6235078
|
153945
|
28508
|
2009
|
6392919
|
157841
|
29230
|
2010
|
6554757
|
161838
|
29970
|
ب: تقدير الحاجة من المساكن التي بحاجة إلى استبدال
بلغ عدد المساكن المأهولة حسب التعداد العام 1994 (670240) مسكنا، وقد تم توزيع المخزون السكني لعام 1994 إلى مساكن مقبولة وقد قدرت ب(655619) مسكن وغير مقبولة قدرت ب(15548) مسكن. حيث عرفت المساكن المقبولة بأنها المساكن المبنية من مواد دائمة وهي بحالة جيدة وتصلح للسكن وتعتبر مساكن مقبولة أيضا المساكن التي تحتاج إلى بعض الصيانة أو بوصلها ببعض الخدمات. أما المساكن غير المقبولة فهي المساكن الهامشية والمساكن المبنية من مواد غير دائمة وهي تشمل البراكيات والخيم وبيوت الشعر وبيوت الطين والكهوف والكرفانات والمساكن الآيلة للسقوط، وهذه الفئة من المساكن غير قابلة للتطوير لتصبح مساكن دائمة ومقبولة، إذ لابد من إزالتها واستبدالها بمساكن أخرى مقبولة. وقد افترض في هذه الدراسة استبدال هذه المساكن على مدى 20 سنة. وعليه يقدر عدد الوحدات السكنية التي بحاجة إلى استبدال ب(777) مسكن سنويا.
ج: تقدير الحاجة الناتجة عن تآكل ( اهتلاك ) الوحدات السكنية Decay Rate
لقد احتسب معدل التآكل السنوي للمساكن المقبولة في المملكة بالاعتماد على بيانات من تعدادي السكان والمساكن 1979، 1994. وذلك من خلال طرح عدد المساكن المقبولة التي بنيت قبل عام 1979 وما زالت موجودة في عام 1994 من عدد المساكن المقبولة عام 1979. والنتيجة تقسم على عدد المساكن المقبولة في عام 1979. ولتحديد نسبة الاستبدال السنوي تقسم نسبة التآكل على طول الفترة الزمنية بين عامي 1979 وعام 1994 (15) سنة وبعدها تضرب بمائة للحصول على النسبة السنوية لتآكل المساكن.
Total Decay Rat for = Acceptable Housing - Acceptable Housing Built Before Acceptable Housing Unit in 1979 1979 and Still Standing in 1994
(330203) ( 320198)
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
Acceptable Housing in 1979 (330203 )
Annual Decay rate = Total Decay Rate (0.303) * 100
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ = 0.2%
15
وبتطبيق هذه النسبة على إجمالي المساكن المقبولة والبالغة (655619) حسب التعداد العام للمساكن 1994 ، فان الحاجة السكنية الناتجة عن تآكل المساكن تقدر ب (1311) مسكن سنويا على مستوى المملكة .
د: الحاجة السكنية الناتجة عن تخفيف معدلات الاكتظاظ
إن الاكتظاظ في الوحدات السكنية هو على نوعين أولهما اكتظاظ الأسر في الوحدات السكنية أي وجود أكثر من أسرة واحدة في المسكن الواحد، وقد أظهرت نتائج التعداد العام للسكان والمساكن لعام 1994 انه لا يكاد يوجد اكتظاظ اسر في المساكن.
أما النوع الثاني فهو اكتظاظ الأفراد في الغرف، حيث تم حساب أعداد الغرف الإضافية اللازمة للمساكن التي يزيد معدل إشغال الغرف فيها عن (2.5) شخص/غرفة بحيث يصبح المعدل (2.5) شخص/غرفة كما هو مبين في الجدول التالي:
جدول(3) تقديرات الحاجة من الغرف الإضافية لتخفيف معدلات الاكتظاظ
اقل من1
|
1-2
|
2-3
|
3-4
|
4-5
|
5-6
|
6+
|
المجموع
| |
عدد السكان
|
550847
|
2142239
|
1467542
|
623913
|
216608
|
96385
|
83430
|
5180964
|
فرد/غرفة
|
0.5
|
1.5
|
2.5
|
3.5
|
4.5
|
5.5
|
7.5
|
1.537
|
عدد الغرف الفعلي
|
1101694
|
1428159
|
587017
|
178261
|
48135
|
17525
|
11124
|
3371915
|
المعدل المطلوب
|
0.5
|
1.5
|
2.5
|
2.5
|
2.5
|
2.5
|
2.5
|
1.47
|
عدد الغرف المطلوب
|
1101694
|
1428159
|
587017
|
249565
|
86643
|
38554
|
33372
|
3525004
|
عدد الغرف الناقص
|
0
|
0
|
0
|
71304
|
38508
|
21029
|
22248
|
153089
|
وبعد تحديد عدد الغرف الناقصة والبالغ (153089) كما هو مبين في الجدول (3)، حسبت أعداد الوحدات السكنية المكافئة لعدد الغرف الإضافية اللازمة لتخفيف معدلات الاكتظاظ بالاعتماد على معدل حجم الأسرة ومعدل عدد الغرف الناتج كما هو مبين في الجدول. و بعد ذلك تم حساب أعداد الوحدات السكنية اللازمة سنويا لإزالة هذا الاكتظاظ وعلى مدى (20) عاما حيث قدر ب (1940) مسكن سنويا.
2: خلاصة تقديرات الحاجة السكنية
خلاصة التقديرات يعرضها الجدول (4) حيث أضيف إلى الحاجة السكنية السنوية الناتجة عن النمو السكاني والمبينة في الجدول رقم (2) الحاجة السكنية السنوية الناتجة عن:
1: تخيف معدلات الاكتظاظ الى 2.5 فرد/غرفة والبالغة 1940 وحدة سكنية سنويا.
2: تآكل المساكن المقبولة والبالغة 1311 وحدة سكنية سنويا
3: استبدال المساكن الهامشية والبالغة 777 وحدة سكنية سنويا .
جدول (4) تقديرات الحاجة السكنية في محافظات المملكة للفترة ما بين 2002-2010
2002
|
2003
|
2004
|
2005
|
2006
|
2007
|
2008
|
2009
|
2010
| |
العاصمة
|
11087
|
11345
|
11620
|
11903
|
12366
|
12658
|
12710
|
12999
|
13296
|
البلقاء
|
1904
|
1947
|
1990
|
2035
|
2107
|
2153
|
2162
|
2208
|
2255
|
الزرقاء
|
4267
|
4370
|
4474
|
4582
|
4761
|
4872
|
4892
|
5001
|
5115
|
مادبا
|
677
|
696
|
712
|
729
|
756
|
773
|
776
|
793
|
810
|
اربد
|
4837
|
4951
|
5068
|
5188
|
5391
|
5515
|
5538
|
5660
|
5786
|
المفرق
|
1231
|
1259
|
1287
|
1316
|
1373
|
1384
|
1399
|
1429
|
1459
|
جرش
|
1024
|
1048
|
1073
|
1098
|
1139
|
1165
|
1169
|
1195
|
1222
|
عجلون
|
697
|
674
|
689
|
704
|
728
|
743
|
746
|
761
|
777
|
الكرك
|
1126
|
1151
|
1178
|
1205
|
1248
|
1276
|
1281
|
1309
|
1337
|
الطفيلة
|
409
|
419
|
429
|
439
|
455
|
466
|
468
|
479
|
489
|
معان
|
599
|
612
|
624
|
637
|
658
|
671
|
674
|
687
|
701
|
العقبة
|
688
|
701
|
716
|
732
|
757
|
772
|
776
|
791
|
807
|
المملكة
|
28543
|
29173
|
29850
|
30568
|
31739
|
32448
|
32591
|
33312
|
34054
|
قدرت الحاجة السكنية في المملكة للفترة ما بين 2002-2010 بمعدل (31364) وحدة سكنية سنوياً .
2: تحديد الفئة المستهدفة :
حددت الفئة المستهدفة بالأسر التي لا تستطيع تمويل شراء وحدة سكنية بمواصفات الحد الأدنى للمساكن بمساحة (65-70م2 ) بأسعار السوق و بدون دعم.
جدول (5) توزيع الآسر الأردنية حسب إمكانياتها المادية في الاقتراض لأغراض شراء مسكن
النسبة التراكمية للأسر
|
الدخل الشهري بالدينار الاردني1
|
القسط الشهري2
|
قيمة القرض3
|
نسبة الدفعة الاولى
|
ثمن الوحدة الممكن4
|
مساحة البناء م2(5)
|
10
|
166.2
|
48
|
4890
|
0
|
4890
|
34
|
20
|
222.5
|
58
|
5909
|
0
|
6235
|
41
|
30
|
267.24
|
60
|
6112
|
15
|
7191
|
50
|
40
|
310
|
68
|
6927
|
15
|
8149
|
57
|
50
|
364.3
|
73
|
7437
|
20
|
9289
|
64.5
|
60
|
433.8
|
81
|
8252
|
20
|
10315
|
71.6
|
70
|
523.6
|
93
|
9474
|
25
|
126320
|
88
|
80
|
638.8
|
101
|
10289
|
25
|
13719
|
95
|
90
|
880.6
|
114
|
11614
|
30
|
16591
|
115
|
1: دائرة الاحصاءات العامة : البيانات الخام لمسح نفقات الاسرة:2002
2: حدد القسط الشهري باستخدام نسب الانفاق الشهري للاسرة على المسكن لكل فئة
3: قيمة القرض الممكن على افتراض نسبة فائدة (10.25%) ولمدة (20) سنة .
4: حسبت من خلال المعادلة التالية: (100/100- نسبة الدفعة الاولى) × قيمة القرض.
5: مساحة البناء= ثمن الوحدة/سعر م2 من البناء بأسعار السوق والذي يعادل (144) دينار
حيث يظهر من الجدول أن (58%) من الأسر لا تستطيع تمويل شراء وحدة سكنية بمواصفات الحد الأدنى وبمساحة اقل من 70م2 وذلك حسب مستويات الأسعار وشروط الإقراض في السوق.
3: الفجوة بين العرض والطلب
قدرت الحاجة السكنية السنوية للفترة 94-2003 ب( 29385) وحدة سنويا وان متوسط العرض السنوي يقدر ب (24030). بمعنى انه لو كانت جميع الحاجة السكنية مدعومة بالمقدرة الشرائية؛ فان العرض الإسكاني يعجز عن مواجهة الطلب بمقدار (5355) وحدة سكنية سنوياً. وحيث أن (58%) من الحاجة السكنية خارج السوق بحكم عدم مقدرتها على تمويل شراء مسكن بمواصفات الحد الأدنى. فان العرض الإسكاني يسجل فائضا مقابل الطلب وعجزا في تلبية الحاجة السكنية لشريحة كبيرة من المجتمع الأردني، فيها الفقراء أكثر المتضررين. وقد ترتب على ذلك العديد من المشاكل التي تمثل مؤشرات على عدم التوازن بالقطاع الإسكاني ومن أبرزها
· اتجاه العديد من الأسر إلى الإنفاق على المسكن على حساب احتياجاتها الأساسية وذلك لدخول السوق الإسكاني لتلبية حاجتها السكنية.
· اتجاه العديد من الأسر إلى تلبية حاجتهم السكنية بالاعتداء على أراضي الغير وإقامة مساكنهم عليها كما حصل على أراضي الخزينة في الزرقاء والرصيفة على سبيل المثال.
· اتجاه العديد من الأسر إلى التوسع أفقيا أو عموديا مخالفة لأحكام البناء.
· جمود الحراك السكني واتجاه العديد من الأسر إلى الإقامة في مساكن مكتظة.
4: كيفية الاستجابة لاحتياجات الفئة المستهدفة ضمن محتوى الاستراتيجية التمكينية :
معالجة حالة عدم التوازن في السوق الإسكاني تمثل أساس الدور التمكيني للحكومة في القطاع والذي يقوم على التعامل مع أسباب المشاكل الإسكانية للوصول الى التخفيف من الفجوة بين العرض والطلب. وتستطيع الحكومة تمكين القطاع وتفعيلة من خلال الآليات المقترحة التالية:
1:4: آليات تنشيط الطلب على الإسكان:
أولا: تطوير حقوق الملكية:
لدينا في الأردن أنظمة تسجيل قوية وواضحة لتسجيل حقوق الملكية للأراضي والمساكن بدون قيود، ويتاح التملك للأرض والمسكن لكافة الشرائح في المجتمع. وقد عملت دائرة الأراضي والمساحة على منح حقوق تملك آمنة للمنتفعين على الأراضي الحكومية عن طريق بيعها لهم مقابل بدل مثل في الزرقاء والرصيفة ، إلا انه ما زال العديد من هذه المناطق التي تعود الملكية فيها للقطاع الخاص او العام بدون تصويب . الدعوة هنا إلى برنامج وطني شامل لتصويب أوضاع الملكية في هذه المناطق على أن يتزامن ذلك مع تزويدها بالخدمات، وان تسعى الحكومة لاسترداد كلفة البنية التحتية والتحسين من المستفيدين ، وتكمن أهمية هذا البرنامج في:
1: زيادة الاستثمار في مساكن الفقراء إذا ما استخدم الطابو كوسيلة للحصول على تمويل إسكاني.
2: تحسين الظروف السكنية للفقراء.
3: تمكين الفقراء من الحصول على مساعدة تؤمن عنصر التمويل في الحالات الطارئة.
4: تعطي إطارا قانونيا وفنيا للتوسع العمودي لمساكن الفقراء بما يلبي الحاجة السكنية للأسر الجديدة .
ثانيا: تطوير التمويل الإسكاني:
أنجزت الحكومة العديد من الإصلاحات على قطاع التمويل الإسكاني ضمن دورها التمكيني في القطاع .حيث تم إلغاء قانون بنك الإسكان الذي كان يتمتع بإعفاءات ضريبية وذلك لتحقيق منافسة متكافئة في مجال التمويل الإسكاني، كما تم إلغاء نظام المرابحة العثماني وذلك لانه كان يحول دون الإقراض طويل الآجل (عدم تجاوز إجمالي الفوائد مقدار راس المال )، كما تم إنشاء سوق لإعادة تمويل الرهن العقاري لتوفير تمويل إسكاني طويل الأجل، بالإضافة إلى وضع قانون للتأجير التمويلي وإنشاء شركة لهذا الغرض. ويمكن للسياسة التمويلية ضمن الدور التمكيني للحكومة أن تعمل على:
1: تضيق الفجوة بين نسبة الفائدة على القروض السكنية والفائدة على الودائع من خلال تشجيع دخول مؤسسات جديدة في سوق التمويل الإسكاني.
2: تشجيع المنافسة بين مؤسسات التمويل الإسكاني بشكل عام والمنافسة في تقديم قروض سكنية حسب الشريعة الإسلامية .
3: عدم إجبار مؤسسات التمويل الإسكاني على الإقراض السلبي ، على أن يكون إيجابيا وبنسبة فائدة حقيقية وهامش كافي يسمح بدفع الفوائد على الودائع وبالتالي يسمح بتحريك المصادر المتاحة واستغلالها.
4: تدعيم الاستفادة من التمويل الإسكاني الموجه للفقراء من خلال تبادل الكفلاء ورهن العقار وبرامج الدفعات المرن .
5: تشجيع إنشاء أسواق الرهن العقاري للتخفيف من مخاطر السيولة التي تتعرض لها البنوك نتيجة ودائعها قصيرة الأجل وقروضها الإسكانية طويلة الأجل .
6: تشجيع دور الجمعيات التعاونية والمنظمات الغير حكومية في الإقراض حيث أن عمل هذه المؤسسات في مجال التمويل الإسكاني للفقراء مفيد ويحقق نجاحا بحكم ان هذه المؤسسات اكثر مرونة وتلمس لإمكانيات ومواقع زبائنها .
ثالثا: توجيه الدعم الإسكاني
1: تبنت الحكومة برامجا للدعم الإسكاني تهدف إلى تحسين وصول الفقراء للمسكن تقوم على:
· دعم التمويل الإسكاني من خلال دعم الفائدة في السوق بنسبة (3.5) نقطة، يستفيد منها موظفي القطاع العام اللذين لا تزيد رواتبهم الشهرية عن 1000 دينار
· تحسين البنية التحتية في المناطق المتدنية الخدمات ضمن مشاريع حزمة الأمان الاجتماعي .
· بناء أو صيانة مساكن الفقراء مجانا من خلال مشاريع ريادية تنفذها المؤسسة العامة للإسكان والتطوير ووزارة التنمية الاجتماعية .
· تفويض أراضى الخزينة المعتدى عليها مقابل بدل المثل في كل من مديني الزرقاء والرصيفة .
2: وعلى ضوء الاعتبارات التالية :
· لا تستطيع الحكومة الاستمرار في برامج للدعم كونها ترهق موازنة الدولة ولن تستطيع أن تعممها على نطاق واسع.
· يجب النظر للدعم على انه آخر بديل يمكن التفكير به أو انه مرحلة انتقالية علاجية لوضع قائم تتبناها الحكومة لريثما تجني ثمار سياساتها الإسكانية في القطاع ، حيث يمكن للحكومة ان تفكر بوسائل بديلة تحسن من المقدرة على الانتفاع من المساكن مثل تنظيم الملكية في مناطق السكن العشوائي وإزالة العوائق أمام توفير المساكن المستأجرة، وتطوير الاستفادة من التمويل الإسكاني وتحسين سوق العرض الإسكاني .
· يجب النظر للدعم في قطاع الإسكان من زاوية تقليل مستوى الدعم الكلي إلى مستوى يتفق مع المصادر المالية المتاحة وبالتالي إزالة الدعم غير الفعال وتوجيهه للأسر المتدنية الدخول.
3: وعليه فإننا تقترح
· أن يكون الدعم موجها واضحا شفافا قابل للقياس ويفضل البدء في الدعم الإسكاني لأدنى شريحة على سلم الدخل الوطني من المواطنين بغض النظر عن قطاع العمل (عام ام خاص) .
· توحيد مظلة الدعم الإسكاني لضمان تطبيق السياسة الإسكانية في الدعم وتجنب الدعم غير المباشر.
· تجنب الحكومة بناء مساكن عامة مدعومة بشكل عام والتي أيضا تخدم بعض المستفيدين على حساب الفئة الاكبر. بالإضافة إلى أنها تحيد المنافسة في السوق وكلفة تنفيذها أعلى
· من المفضل أن يكون الدعم لمرة واحدة وعلى شكل منحة نقدية أو منحة إسكانية لمدة معينة.
· التأكيد على تجنب الدعم المقدم على شكل ضوابط الإيجار لأنه يربك سوق الإسكان ويقلل من العرض .
2:4: آليات تسهيل إجراءات العرض الإسكاني
أولا: توفير خدمات البنية التحتية لتطوير الأراضي السكنية.
تبدي الحكومة اهتماما مستمرا في توفير خدمات البنية التحتية في مختلف مناطق المملكة ، إذ تشير الإحصاءات أن نسب إيصال خدمات الماء والكهرباء والمجاري العامة على التوالي (97.2%،99.8،56.8%). كما نفذت الحكومة برنامجا لتطوير خدمات البنية التحتية في (32) موقعا من المناطق المتدنية الخدمات في المملكة. ويؤثر وجود البنية التحتية على أداء السوق الإسكاني، فعندما تتوفر البنية التحتية بالقدر الكافي الذي يتناسب مع التوسع في الطلب على الأراضي المخدومة؛ فان أسعار الأراضي المخدومة تبقى منخفضة وتنعكس على أسعار المساكن . ولا بد من التدخلات التالية من الحكومة لتفعيل قطاع الإسكان :
· اهتمام مستمر لتطوير البنية التحتية في مناطق السكن العشوائي والمناطق المتدنية الخدمات.
· التأكيد على أن توفير خدمات البنية التحتية بدون تصويب الملكية ليس بالضرورة ان يزيد من الاستثمار الإسكاني.
· الجهات المسؤولة عن تزويد خدمات البنية التحتية يجب أن تركز على مراقبة الطلب على الأراضي الحضرية والمساكن والتأكد من أن تنظيم الأراضي يتوافق مع متطلبات التنمية .
· الجهات الخدمية تحتاج إلى تنسيق كبير في مجالات التخطيط واسترداد الكلفة وتصويب الملكية .
· وضع الحلول التي تشجع على استثمار الأراضي الخالية المخدومة .
· برمجة النمو العمراني حسب خطط زمنية لترشيد الإنفاق على خدمات البنية التحتية
ثانيا: تنظيم الأراضي السكنية وتطوير المساكن.
1: تطوير الأنظمة والبيئة التشريعية اكثر أدوات السياسة الحكومية لتحقيق أهدافها في استراتيجية التمكين السكني.حيث يجب أن تطور التشريعات بحيث تأخذ بعين الاعتبار خدمة الفقراء . وللوصول إلى ذلك يجب تعريف القوانين الحضرية وتحديد أثارها على سوق العرض والطلب على المساكن ووضع أولويات تغيير وتجديد هذه القوانين.
2:المشكلة الرئيسة في مجال تنظيم الأراضي السكنية هو ضعف المواءمة بين التنظيم السكني وإمكانيات السكان . وعلى الرغم من أن السياسة الإسكانية كانت واضحة في توجيه الجهات التنظيمية لزيادة قسائم الأراضي الصغيرة زيادة جوهرية من خلال التنظيم او إعادة التنظيم .إلا أن جهود هذه الجهات ما زالت دون طموحات السياسة الإسكانية في هذا المجال.حيث يعاني سوق الأراضي من نقص واضح من القسائم الصغيرة والتي يفترض أن تكون ضمن إمكانيات السكان مما اثر على ارتفاع أسعار الأراضي والمساكن تباعا . والفقراء هم اكثر الضحايا للأنظمة والقوانين التي تقود إلى القصور في العرض الإسكاني
3: ويمكن للحكومة ضمن دورها التمكيني أن تعمل على:
· تفعيل إعداد الدراسات الاجتماعية والاقتصادية التي نص عليها قانون التنظيم عند إعداد المخططات التنظيمية الهيكلية بما يسمح بالمواءمة بين التنظيم وإمكانيات السكان وأثارها على المقدرة الشرائية للمواطنين .
· أنظمة وقوانين استعمالات الأراضي والبناء يجب أن تسمح للقسائم الصغيرة وتضبط الكثافات وان تسمح متطلبات التخطيط الحضري لبدائل واسعة للتطوير ومرونة في الاستجابة لتغيرات السوق .
· تحديث الأنظمة والقوانين بما تقلل من كلفة الروتين وتبسيط في الإجراءات .
· يجب أن تستجيب الأنظمة لموضوع الاعتداءات على أراضي الغير بحيث تحمي الملكيات الخاصة والعامة، وأيضا تعمل على تصويب وضع التعديات القائمة من خلال خلق مجتمعات بملكيات آمنة ومؤهلة .
· يجب أن تسمح القوانين من الحد من الاحتكارات للأراضي السكنية المخدومة من خلال فرض ضرائب على هذه الأراضي تحفيزا لدخولها السوق، مما لذلك من انعكاسات على خفض أسعار الأراضي .
· السماح بالتقسيم الاختياري للأراضي المنظمة إلى قسمين مما يساهم في زيادة القسائم الصغيرة .
ثالثا: تنظيم صناعة البناء.
ويمكن للحكومة ضمن دورها التمكيني أن تعمل على:
1: خلق منافسة كبيرة في مجال صناعة المباني عن طريق استئصال العوائق أمام الاستثمارات في هذا المجال ومنع الممارسات الاحتكارية.
2: تشجيع صناعة المباني من خلال تقليص ضوابط الاستيراد وتسهيل إجراءات الترخيص.
3: تشجيع أبحاث البناء والتي يمكن أن تساعد في تطوير مواد البناء المحلية وتقنيات بناء جديدة وتدريب المستثمرين عليها .
3:4: تقوية الإطار المؤسسي لادارة القطاع والتأكد من تلبية الحاجة السكنية للفقراء.
لا بد من الالتزام بالقضايا التالية ضمن الدور التمكيني للحكومة في القطاع :
1: تعزيز دور الحكومة في إدارة قطاع الإسكان والتأكد من أن الأسواق تنتج مساكن ملائمة وضمن المقدرة الشرائية للجميع .
2: التأكيد على أن المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري المظلة الحكومية للقطاع والحد من الازدواجية بين المؤسسات الحكومية
3: وضع آليات التنسيق مع المؤسسات الأخرى الحكومية وغير الحكومية لوضع السياسة العريضة لقطاع الإسكان.
4: تأسيس وفحص البيئة التشريعية التي تسهل على الفقراء الحصول على السكن.
5: إدارة الدعم الإسكاني .
6: تصويب وضع الملكية في مناطق السكن العشوائي وتوفير خدمات البنية التحتية لمناطق المتدنية الخدمات .
8: جمع مؤسسات الخدمات لتنسيق عملية توفير الخدمات ومراجعة آثار الأنظمة على أداء القطاع .
9: اقتراح التشريعات الجديدة التي تهدف إلى تطوير القطاع.
0 تعليقات
شكرا لتعليقك .. سيتم الرد عليكم في اقرب وقت ممكن .
كوكب المنى